Appartamento in affitto: chi paga il risarcimento per i danni causati da una perdita d’acqua? Chi è responsabile delle infiltrazioni dal lastrico di proprietà esclusiva?

Nel tuo appartamento c’è una vistosa macchia di umidità proprio all’angolo del soffitto; hai provato a coprirla ritinteggiando la parete ma ricompare sempre e si espande a vista d’occhio. Chiedi spiegazioni al proprietario del piano di sopra, il quale nega ogni responsabilità, affermando che in casa sua non c’è alcuna perdita. Come comportarsi in casi del genere? Come stabilire la responsabilità per danni da infiltrazioni?

In genere, i danni dovuti a perdite d’acqua sono riconducibili a tre soggetti diversi, a seconda delle concrete condizioni in cui ci si trova: al proprietario dell’appartamento che si trova al piano superiore; all’inquilino che vi abita; al condominio. È tra questi che va ricercato il responsabile al fine di chiedergli di risarcire i danni e di provvedere alle necessarie riparazioni. Se l’argomento ti interessa, prosegui nella lettura: vedremo insieme come stabilire la responsabilità per danni da infiltrazioni.

I danni da infiltrazioni si inseriscono nella più ampia categoria della responsabilità per i danni da cose in custodia. Di cosa si tratta?

Secondo la legge [1], ognuno è responsabile del danno provocato dalle cose che ha in custodia, a meno che non provi il caso fortuito. Cosa significa? Vuol dire che ciascuno risponde del pregiudizio che è provocato da un bene su cui dovrebbe avere il controllo e vigilare costantemente.

Ad esempio, chi lascia l’auto parcheggiata in salita senza aver tirato bene il freno a mano dovrà risarcire tutti i danni causati dalla macchina che si è messa in movimento fino a schiantarsi contro una vetrina.

Alla stessa maniera, il proprietario di casa risponde dei danni provocati dai calcinacci che cadono dal suo balcone, così come delle infiltrazioni d’acqua che danneggiano gli altri immobili.

L’unico modo per andare esente da responsabilità è di provare che il fatto è stato assolutamente imprevedibile e inevitabile: è il cosiddetto caso fortuito.

Ad esempio, se le tegole del tetto si staccano per via di una violentissima tromba d’aria e finiscono per colpire un’auto, il proprietario di casa potrà dimostrare che il danno non è dipeso da una propria negligenza ma da una calamità naturale inarrestabile.

Come anticipato in apertura, i danni da infiltrazioni d’acqua sono responsabilità del proprietario dell’immobile, dell’inquilino o del condominio, a seconda delle circostanze. Analizziamole singolarmente.

Il proprietario dell’appartamento vicino da cui provengono le infiltrazioni d’acqua deve pagare i danni. La responsabilità deriva dal fatto che su di lui grava quell’obbligo di custodia di cui abbiamo parlato nel primo paragrafo.

Se una tubazione si rompe e l’acqua causa infiltrazioni nell’abitazione al piano inferiore, il proprietario dovrà tempestivamente attivarsi per riparare il guasto e pagare il risarcimento. E ciò a prescindere da una sua effettiva colpa o da una mancanza di manutenzione.

Le cose possono cambiare se nell’immobile vive una persona diversa dal proprietario. Vediamo perché.

Le infiltrazioni provenienti dall’immobile dato in affitto possono essere imputate all’inquilino oppure al proprietario, a seconda dei casi. Per la precisione:

Delle infiltrazioni d’acqua che provengono da una parte comune risponde l’intero condominio. Ad esempio, se il condomino che vive all’ultimo piano patisce delle infiltrazioni che vengono dal lastrico solare, allora sarà legittimato a chiedere i danni all’intero condominio.

In tema di lastrico solare condominiale va fatta una specificazione. Anche quando il lastrico è di proprietà esclusiva, il condominio non può mai sottrarsi a una responsabilità, seppur parziale, dei danni cagionati dalla cattiva manutenzione di quest’ultimo.

La legge [2] stabilisce infatti che «quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno».

Questa regola si applica anche nel caso di danni da infiltrazioni; il risarcimento andrà così distribuito:

Chiarito quali sono i soggetti che possono potenzialmente rispondere per i danni da infiltrazioni d’acqua, non resta che comprendere come stabilirne in concreto la responsabilità.

Innanzitutto, quando le infiltrazioni non sono causate da una perdita d’acqua evidente (come può essere, ad esempio, quella che proviene dal lastrico completamente allagato), la cosa migliore è di incaricare un tecnico (un idraulico, ad esempio) affinché indaghi sulle cause dell’infiltrazione.

Una volta stabilita la “fonte” della perdita (ad esempio, una tubazione esterna all’edificio oppure una che si trova all’interno del solaio di calpestio), si potrà individuare il responsabile concreto.

Ad esempio, se al piano di sopra vive una persona in affitto e la perdita è causata dalla rottura di un tubo interno alle pareti, allora la responsabilità sarà del locatore.

Al contrario, come ricordato nell’articolo Risarcimento danni infiltrazioni: l’inquilino è responsabile?, il conduttore è sempre responsabile del danno causato da infiltrazioni d’acqua a seguito della rottura di un tubo flessibile esterno all’impianto idrico e sostituibile senza necessità di intervento implicante demolizioni [3]. Ciò perché, come ricordato sopra, il conduttore risponde dei danni derivanti dall’omessa o cattiva manutenzione ordinaria, che grava su di lui e non sul locatore, il quale invece risponde degli interventi straordinari.

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